اطلاعات جدید از معاملات بازار مسکن در کشورمان نشانه های تحول و رونق بازار مسکن را دارد اما همچنان نمی‌توان با اطمینان از بازگشت کامل رونق بازار مسکن و املاک سخن گفت. در این میان برخی نشانه ها روند رو به رشدی را مخصوصا در شهر تهران نشان می‌دهد اما برخی سوابق تاریخی نیز هشدارهایی را برای این بازار دربر دارد.
تحولات و رونق بازار مسکن در تهران
با توجه به نقش کلیدی شهر تهران در بازار املاک ایران و نظر به اینکه حدود یک سوم از کل معاملات مسکن کشور در پایتخت انجام می‌گیرد، بررسی روند خرید و فروش ملک در این شهر می‌تواند تصویری از آنچه در این بازار می‌گذرد ترسیم کند. ضمن آنکه اطلاعات خرید و فروش در تهران، به طور نسبی، بهتر و بیشتر ثبت میشود و داده‌های موجود از معاملات مسکن تهران اعتبار نسبی بیشتری نسبت به سایر شهرها دارند.
هم اطلاعات موجود در گزارش‌های وزارت شهرسازی که در دسترس عمومی قرار داده شده و هم نتایج مطالعات ماهانه بانک مرکزی از «تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران» حاکی از آن است که از ابتدای پاییز امسال شرایط بازار به‌گونه‌ی معناداری تغییر کرده و تعداد معاملات رشد قابل‌توجهی داشته است.
براساس گزارش بانک مرکزی همان‌گونه که در نمودار شماره یک مشخص است، در چهار ماه نخست امسال به استثنای اردیبهشت، تعداد معاملات هر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل، از رشد منفی برخوردار بوده است.
طی مرداد و شهریور نیز نرخ این رشد به ترتیب 6 و 9 درصد گزارش شده است که به معنای تغییر شگرفی در روند معاملات نیست. اما این روند از مهر ماه روند جهشی تامل‌برانگیزی پیدا کرده و طی چهار ماه متوالی، تعداد معاملات پایتخت رکوردهایی را ثبت کرده که طی دهه نود خورشیدی کم‌‌سابقه است. تعداد معاملات در مهر، آبان، آذر و دی ماه سال جاری، به ترتیب 34، 18.5 ، 50 و 13.5 درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش داشته است.
اگر رشد معاملات مختص به یک ماه بود و در ماه‌های بعدی تکرار نمی‌شد، سخن گفتن از پایان رکود کار ساده‌ای نبود اما با روندی که از ابتدای پاییز آغاز شده کمی آسوده‌تر می‌توان از بازگشت رونق بازار مسکن صحبت کرد.
رشد معاملات مسکن در دی ماه پرتلاطم
نکته آنکه معاملات مسکن دی ماه در حالی 13.5 درصد نسبت به دی ماه پارسال زیاد شده که در دی ماه امسال، کشور شاهد آشفتگی هایی از جانب معترضان بوده است و انتظار می رفت این وضعیت افت معاملات را در پی داشته باشد و دست‌کم چند هفته خرید و فروش املاک را به تعویق بیاندازد، اما آمار رسمی، از رخدادی خلاف این انتظار گزارش می‌دهد. تعداد معاملات مسکن دی ماه در تهران بیش از 19هزار فقره بوده که طی 44 ماه گذشته سابقه نداشته است.
به استناد گزارش‌های بانک مرکزی، قیمت مسکن هم روندی صعودی طی ده ماهه نخست امسال داشته است. البته رشد قیمت‌ها با شیبی ملایم افزایش یافته و در بیشتر ماه‌ها کم‌وبیش هم‌سان با نرخ تورم رشد کرده است. اما همان‌طور که نمودار شماره دو نشان می دهد سیر صعودی قیمت به‌گونه‌ای بوده که هر چقدر به ماه‌های انتهایی سال نزدیک شده‌ایم، فاصله متوسط قیمت مسکن از نرخ تورم بیشتر شده است.
براساس اطلاعات این نمودار که از گزارش بانک مرکزی استخراج شده، در 5 ماه نخست امسال رشد قیمت مسکن در تهران بین 3.5 تا 6.2 درصد بوده است اما از شهریور قیمت‌ها رشد بیشتری داشته و از آبان این رشد دو رقمی شده است، به‌طوریکه متوسط قیمت در آبان، آذر و دی به ترتیب 10.9 ، 14.9 و 16.7 درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل رشد کرده است.
سنجش نرخ مسکن در تهران
متوسط قیمت، ابزار مناسبی برای سنجش نرخ مسکن به ویژه در شهر تهران نیست. زیرا تفاوت قیمت‌ها در مناطق مختلف به قدری زیاد است که نمی‌توان با قیمت میانگین شرایط قیمتی را با دقت توضیح داد، اما تغییرات در روند قیمت‌های میانگین می‌تواند به‌طور نسبی جهت‌گیری قیمت‌ها را با دقت بیان کند. بنابراین براساس آنچه در نمودار دو قابل مشاهده است می‌توان نتیجه گرفت که افزایش قیمت مسکن در تهران در سال جاری از میزان نرخ تورم پیشی گرفته.
املاک و مستغلات پرارزش‌ترین بازار دارایی ایران است و به‌طور سنتی سهم مهمی از بازار آن در اختیار بخش خصوصی بوده. ساخت و ساز املاک طی دهه 1380 خورشیدی در یک روند صعودی تند، مرتب رشد کرد و همزمان قیمت مسکن رشدی بیشتر از نرخ تورم در این دوره داشته است؛ به‌طوریکه امید بخشی از جامعه برای صاحب‌خانه شدن کاهش یافت.
داشتن خانه ملکی در غالب نقاط جهان موجب آرامش خاطر خانوار است و به همین دلیل درجه حساسیت نسبت به تحولات بازار مسکن بالاست، اما شهروندان ایرانی نسبت به جوامع دارای اقتصاد باثبات‌تر به‌طور نسبی دارای حساسیت بیشتری نسبت به این بازار هستند. بخشی از این حساسیت به دورنمای غیرشفاف برای صاحب‌خانه شده برمی‌گردد و بخشی از آن هم در سهم بالا و رو به رشد هزینه مسکن در ایران ریشه دارد.
سهم هزینه مسکن
براساس اطلاعات مرکز آمار ایران، سهم هزینه مسکن برای خانوارهای شهری از 27 درصد سال 1375 به 35 درصد سال 1395 افزایش پیدا کرده است، اما در همین دوره، تعداد خانوارهای شهری که در منزل ملکی زندگی می‌کنند از 67 درصد سال 1375 به 54 درصد در سال 1395 افت کرده. البته نرخ تشکیل خانواده در این مدت افزایش زیادی داشته اما نرخ ساخت مسکن هم طی این مدت از رشد قابل‌قبولی برخوردار بوده است.
به‌عبارت دیگر، رونقی که در بیشتر سال‌های دهه‌های هفتاد و هشتاد خورشیدی بر بازار مسکن ایران حاکم بود نه تنها به تعداد صاحب‌خانه‌ها اضافه نکرده، بلکه به هزینه خانوارها که شمار بیشتری از آنها اجاره‌نشین شده‌اند هم افزود. علاوه برآنکه نرخ مالکیت در ایران کاهش یافته، رشد جهشی قیمت‌ها، سهم مسکن را سبد هزینه خانوار شهری بالا برده است؛ این هزینه چه صرف اجاره‌خانه شود و چه برای بازپرداخت وام مسکن و سایر انواع اسقراض باشد، به معنی کوچک شدن سفره خانوارهای ایرانی‌ست.
طی دهه‌های 70 و 80 رشد ساخت و ساز به‌قدری بوده که برخی به شوخی می‌گویند که در این دوره تهران دوباره از نو ساخته شده اما این رشد، رفاه ایجاد نکرده است. افزایش شدید قیمت مسکن در نیمه دوم دهه 1380خورشیدی‌ست که با افزایش نرخ اجاره‌نشینی و بالا رفتن سهم مسکن در سبد هزینه خانوار همراه شد در محبوبیت دولت احمدی‌نژاد اثر منفی گذاشت.
نشانه های خروج از رکود
برخلاف این دو دهه قبل، بازار مسکن در دهه 1390 خورشیدی عمدتا در رکود بوده است و آنچه در ابتدای این مطلب به آن اشاره شد، جدی‌ترین نشانه‌ی خروج این بازار از رکودی‌ست که از نیمه سال 1391 حاکم شده. رکود حاکم شده باعث شد تا در نیمه نخست دهه نود قیمت مسکن رشد بالایی نداشته باشد و تغییر قیمت‌ها در محدوده نرخ تورم باشد. اتفاقا طی این مدت، آهنگ رشد نرخ تورم افت قابل‌توجهی داشته و این به معنای عدم افزایش جدی قیمت مسکن در این دوره است.
کاهش رشد قیمت طی نیمه اول دهه نود باعث شد شهروندان از این بابت سیاست های اقتصادی دولت حسن روحانی را مثبت ارزیابی کنند. اما حالا نشانه‌های جدی از رونق مسکن، شرایط را برای دولت پیچیده کرده است.
صنعت ساختمان را لوکومتیو اقتصاد می‌نامند چون حرکت آن در صنایع پرشمار جانبی تحرک ایجاد می‌کند. این یعنی افزایش رشد و اشتغال که نیاز مبرم اقتصاد ایران است. بنابراین اگر رونق بازار مسکن تحرک صنعت ساختمان را به همراه داشته باشد، دولت باید از آن استقبال کند. اما تجربه دهه‌های گذشته نشان می‌دهد، رونق بازار املاک در ایران همراه با افزایش قیمت مسکن بوده است و این یعنی بیشتر شدن هزینه مسکن برای خانوار ایرانی و سخت‌تر شدن خرید ملک برای خانواده‌های اجاره‌نشین.
وبگردی سایت کسب و کار بازده
خبرخوان هفته
